Soy Michael DiVita — DRE #01372066 | NMLS #241655, DiVita Home Finance (DRE #01818285 | NMLS #323700), Tiburon, California. Trabajo en préstamos hipotecarios en California desde el año 2000 y fundé DiVita Home Finance en 2007. Me conocen como un corredor hipotecario creativo: cuando un banco dice que no, encuentro el prestamista y la estructura que pueden decir que sí. Hablamos español: un miembro de nuestro equipo le atiende en español durante todo el proceso. Llame al (800) 239-1103.
Comprar una casa en California es una de las decisiones financieras más importantes de su vida. Esta guía explica, en español, los principales tipos de préstamo hipotecario, cuánto necesita de enganche, los programas de ayuda para compradores primerizos, qué documentos preparar y cómo funciona la hipoteca inversa para personas de 62 años o más. Como corredor hipotecario, comparo programas de más de 40 prestamistas mayoristas para encontrar el que mejor se ajusta a su situación — sobre todo cuando un banco le ha dicho que no.
Tipos de Préstamo Hipotecario en California
| Tipo de préstamo | Enganche mínimo | Puntos clave |
|---|---|---|
| Convencional (Fannie Mae / Freddie Mac) | 3% en algunos programas | Desde noviembre de 2025, Fannie Mae ya no exige un puntaje mínimo fijo de 620 en préstamos aprobados por su sistema Desktop Underwriter, pero muchos prestamistas mantienen su propio mínimo. Con menos de 20% de enganche se paga seguro hipotecario privado (PMI). |
| FHA | 3.5% con puntaje de 580 o más; 10% con puntaje de 500 a 579 | Seguro hipotecario: 1.75% inicial (se puede financiar) y una prima anual. Desde el 25 de mayo de 2025, solo ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes y ciudadanos de los Estados Libremente Asociados califican. |
| VA | 0% | Para veteranos, militares activos y ciertos cónyuges sobrevivientes. Sin PMI. Con derecho (entitlement) completo, no hay límite de préstamo VA. |
| USDA | 0% | Para casas en áreas rurales elegibles y compradores dentro de los límites de ingreso del programa. |
| Jumbo | Comúnmente 10%–20% o más | Para préstamos mayores al límite conforme de su condado. Requisitos de crédito y reservas más estrictos. |
| ITIN (non-QM) | Varía según el prestamista | Para compradores que declaran impuestos con ITIN en lugar de número de Seguro Social. No son préstamos FHA ni convencionales. |
Límites de préstamo 2026
- Convencional: $832,750 en la mayoría de los condados y hasta $1,249,125 en los de alto costo (Los Ángeles, Orange, San Francisco, Marin, San Mateo, Santa Clara, Alameda y otros).
- FHA: de $541,287 a $1,249,125 según el condado. Por ejemplo, en el condado de Riverside el límite FHA para una casa unifamiliar es $690,000.
- VA: sin límite con derecho completo.
Vea la lista completa en límites de préstamo 2026 en California (en inglés).
Seguro hipotecario FHA (MIP)
El préstamo FHA cobra una prima inicial de 1.75% del monto del préstamo y una prima anual que se paga mensualmente. Para préstamos a más de 15 años de hasta $726,200, la prima anual es de 0.50% a 0.55% según el enganche; para montos mayores, de 0.70% a 0.75%. Si da 10% o más de enganche, la prima anual termina a los 11 años; con menos de 10%, dura todo el préstamo.
Programas para Compradores Primerizos
Para la mayoría de los programas, usted se considera comprador primerizo si no ha sido dueño de una vivienda en los últimos tres años.
- CalHFA MyHome: un préstamo diferido (sin pagos mensuales) de hasta 3.5% del precio con un préstamo FHA, o hasta 3% con un préstamo convencional. Requiere ser comprador primerizo, vivir en la casa, tomar un curso de educación para compradores y estar dentro de los límites de ingreso de CalHFA para su condado.
- CalHFA Dream For All: un préstamo de apreciación compartida para el enganche, dirigido a compradores de primera generación, disponible cuando el estado abre fondos. Al vender o refinanciar, se devuelve el préstamo más una parte de la apreciación.
- Programas locales: muchas ciudades y condados de California tienen sus propios programas de ayuda. Los montos y requisitos cambian con frecuencia, así que los verificamos según la dirección y sus ingresos.
Más detalles en ayuda para el enganche en California y guía para compradores primerizos (en inglés).
¿Cuánto Crédito Necesita?
| Puntaje de crédito | Opciones típicas |
|---|---|
| 720 o más | Las mejores tasas en préstamos convencionales y jumbo |
| 620–719 | Convencional y FHA; el precio depende del puntaje y del enganche |
| 580–619 | FHA con 3.5% de enganche; algunos convencionales con aprobación automática |
| 500–579 | FHA con 10% de enganche, si el prestamista lo acepta |
| Menos de 500 | Primero hay que mejorar el crédito — le ayudamos a hacer un plan |
Los prestamistas pueden exigir puntajes más altos que los mínimos del programa. Vea hipotecas con mal crédito (en inglés).
Documentos que Debe Preparar
- Identificación con foto vigente
- Número de Seguro Social (o ITIN, solo para programas ITIN)
- Talones de pago de los últimos 30 días
- Formularios W-2 de los últimos dos años
- Estados de cuenta bancarios de los últimos dos meses
- Si trabaja por su cuenta: declaraciones de impuestos completas de dos años, o estados de cuenta bancarios de 12 a 24 meses para un préstamo con estados de cuenta
- Si recibe dinero de regalo para el enganche: carta de regalo y comprobante de la transferencia
Hipoteca Inversa para Mayores de 62 Años
Una hipoteca inversa HECM (asegurada por la FHA) permite a propietarios de 62 años o más convertir parte del valor de su casa en efectivo, sin pagos mensuales de hipoteca, mientras vivan en la casa como residencia principal.
- Requisitos: 62 años o más, suficiente valor acumulado (equity), la casa como residencia principal y una sesión de consejería con un consejero aprobado por HUD antes de solicitar.
- Obligaciones: seguir pagando impuestos a la propiedad, seguro de vivienda y cuotas de HOA, y mantener la casa. No cumplir puede causar el vencimiento del préstamo.
- Costos: prima inicial de 2% y prima anual de 0.5% del saldo.
- Límite 2026: $1,249,125 del valor de la casa se toma en cuenta para el cálculo. Para casas de mayor valor existen hipotecas inversas privadas (jumbo).
- Protección: ni usted ni sus herederos deben más de lo que vale la casa cuando se paga el préstamo. Un cónyuge elegible que no sea prestatario puede tener derecho a seguir viviendo en la casa.
Los fondos de una hipoteca inversa son un préstamo, no ingreso; sin embargo, pueden afectar programas basados en necesidad como Medi-Cal o SSI si se acumulan en el banco. Consulte a un asesor. Más en hipoteca inversa en California (en inglés).
El Proceso, Paso a Paso
- Consulta y pre-aprobación: revisamos su crédito, ingresos, ahorros y deudas, y le decimos cuánto puede pedir prestado.
- Programas de ayuda: verificamos qué programas aplican según su condado e ingresos.
- Búsqueda y oferta: con un agente de bienes raíces de su confianza.
- Tasación, inspección y aprobación final.
- Firma y cierre: firma de documentos y entrega de llaves.
Preguntas Frecuentes
¿Necesito ser ciudadano estadounidense para obtener una hipoteca en California?
No siempre. Para un préstamo FHA, desde el 25 de mayo de 2025 debe ser ciudadano estadounidense, residente permanente o ciudadano de los Estados Libremente Asociados. Los préstamos convencionales tienen sus propias reglas de residencia, y quienes declaran impuestos con ITIN pueden calificar para préstamos ITIN (non-QM) con algunos prestamistas.
¿Cuánto enganche necesito para comprar casa en California?
Desde 0% con VA o USDA, 3% en algunos préstamos convencionales y 3.5% con FHA si su puntaje es 580 o más. Los préstamos jumbo comúnmente requieren 10% a 20% o más. Programas como CalHFA MyHome pueden ayudar a cubrir el enganche.
¿Puedo comprar casa con mal crédito?
Es posible. FHA permite 3.5% de enganche con un puntaje de 580 y 10% con un puntaje de 500 a 579, aunque muchos prestamistas piden más. Si su crédito necesita trabajo, le ayudamos a hacer un plan antes de solicitar.
Si me pagan en efectivo, ¿puedo calificar?
Sí, si sus ingresos están documentados. Los préstamos con estados de cuenta bancarios usan de 12 a 24 meses de depósitos en lugar de declaraciones de impuestos, pero el dinero tiene que estar depositado y ser verificable.
¿Qué es un comprador primerizo?
Para la mayoría de los programas, alguien que no ha sido dueño de una vivienda en los últimos tres años. Algunos programas, como Dream For All, tienen requisitos adicionales, como ser comprador de primera generación.
¿Mis hijos pierden la herencia si tengo una hipoteca inversa?
No necesariamente. Cuando se paga el préstamo, sus herederos pueden pagarlo y quedarse con la casa, o venderla y quedarse con lo que sobre. Con una HECM, nunca deben más de lo que vale la casa.
Más Recursos (en inglés)
- First-Time Home Buyer Guide — guía para compradores primerizos
- FHA Loans in California — préstamos FHA
- VA Loans in California — préstamos VA
- ITIN Mortgages in California — préstamos ITIN
- Down Payment Assistance — ayuda para el enganche
- Reverse Mortgages in California — hipoteca inversa
- How Much House Can You Afford? — ¿cuánta casa puede pagar?
Fuentes Oficiales y Referencias
- HUD Mortgagee Letter 2025-09 — requisitos de residencia FHA (resumen de NCSHA)
- HUD Mortgagee Letter 2023-05 — primas de seguro hipotecario FHA
- HUD — Límites de préstamo FHA y HECM 2026
- FHFA — Límites de préstamo conforme 2026
- Fannie Mae — cambios al puntaje mínimo en Desktop Underwriter (noviembre de 2025)
- CalHFA — Programa MyHome
- VA — Límites de préstamo
Hable Directamente con Michael
DiVita Home Finance | Tiburon, CA | En préstamos hipotecarios desde el año 2000; fundó DiVita Home Finance en 2007. Michael DiVita DRE #01372066 | NMLS #241655. Compañía DRE #01818285 | NMLS #323700.
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